Die eigenen vier Wände bei längerer Abwesenheit untervermieten oder für einen Kurztrip eine Übernachtung in einer Privatwohnung buchen – das ist Homesharing. Das Teilen von privatem Wohnraum über Portale wie Airbnb, CouchSurfing oder Wimdu wird immer beliebter. Welche rechtlichen Aspekte Du bei der Vermietung Deiner Wohnung beachten musst, erfährst Du hier.
Mietwohnung oder Eigentum?
Voraussetzung für Homesharing ist, dass der Vermieter den Wohnraum, den er teilen möchte, selbst dauerhaft bewohnt. Wenn Du Eigentümer Deiner Wohnung bist, ist eine Untervermietung problemlos möglich – deutlich schwieriger gestaltet es sich bei Mietwohnungen. Hier bist Du laut §540 BGB gesetzlich dazu verpflichtet, eine entsprechende schriftliche Genehmigung des Eigentümers einzuholen, die es Dir erlaubt die Wohnung fortlaufend für kurze Zeit unterzuvermieten. Andernfalls kann Dein Vermieter Dich abmahnen und Deinen Mietvertrag im schlimmsten Fall fristlos kündigen.
Achtung: Zweckentfremdungsverbot!
In manchen deutschen Städten wie Berlin, Hamburg oder München müssen Homesharer das sogenannte Zweckentfremdungsverbot beachten, bevor sie ihre Privatwohnung bei einem Sharing Anbieter wie Airbnb inserieren. Nach diesem Gesetz muss etwa in Berlin vor der Untervermietung eine behördliche Genehmigung eingeholt werden. Eine Zweckentfremdung liegt in den betroffenen Städten vor, wenn die jeweilige Wohnung über mehrere Monate hinweg leer steht oder mehr als 50 Prozent der Wohnfläche vermietet wird. Tipp: Am besten direkt bei der zuständigen Behörde Deines Wohnorts über die genauen Bestimmungen informieren – bei Verstößen drohen sonst hohe Bußgelder!
Gewerbeanmeldung – ja oder nein?
Ob Du für die Untervermietung Deiner Wohnung ein Gewerbe anmelden musst, hängt von mehreren Faktoren ab. Wenn Du mit der Vermietung einen Gewinn erzielst und über der Einkommensgrenze von 24.500 Euro pro Jahr liegst, ist eine Gewerbeanmeldung auf jeden Fall notwendig. Auch wenn Du Mitarbeiter beschäftigst und weitere Dienstleistungen, wie z. B. Frühstück, für Deine Gäste anbietest, wird Deine Vermietung sicher als Gewerbe eingestuft. Eine zeitweise Untervermietung eines Zimmers in Deiner Privatwohnung gilt aber nicht als gewerbliche Nutzung.
Sicher ist sicher – Kaution, AGB und Versicherungen
Egal ob Du nur ein Zimmer oder Deine ganze Wohnung untervermietest – Schäden können immer vorkommen. Wenn Du nicht über ein privates Übernachtungsnetzwerk wie Palitree vermietest sind Deine Gäste in der Regel Wildfremde. Du kannst also vorher nicht wissen, ob es im Falle eines Schadens überhaupt möglich ist, sich mit Deinem Mieter gütlich zu einigen. Deshalb ist es wichtig, dass Du bei der Übergabe der Wohnung ein entsprechendes Protokoll von Deinem Gast unterschreiben lässt. So vermeidest Du Streitigkeiten über mögliche Schäden im Voraus. Und für den Fall, dass doch etwas passiert zahlt Dein Gast eine entsprechende Kaution. Doch Achtung: Bei rein privaten Vermietungen darf diese maximal drei Monatsmieten entsprechen! Bei größeren Schäden hilft natürlich eine Haftpflichtversicherung – doch nicht jeder Gast hat eine solche Versicherung abgeschlossen. Du als privater Vermieter bist nicht verpflichtet Dich zu versichern – eine Haftpflicht- oder Hausratsversicherung ist jedoch durchaus empfehlenswert. Außerdem lohnt sich ein Blick in die AGB Deines Homesharing Anbieters: Die meisten Portale wie Airbnb bieten Garantien für die Regulierung von Schäden an. Gerade bei größeren Schäden kann das eine gute Absicherung sein.
Das musst Du in der Steuererklärung beachten
Wenn Du mit der privaten Untervermietung Deiner Wohnung im Jahr mehr als 520 Euro verdienst, musst Du laut § 21 des Einkommenssteuergesetzes diese Einkünfte genau wie Deine anteiligen Kosten in Deiner Steuererklärung in Anlage V angeben. Egal ob Du gewerblich oder privat vermietest – es fällt auf jeden Fall zusätzlich die Einkommenssteuer an. Bei angemeldeten Gewerben kommt außerdem die Gewerbesteuer hinzu.
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