Wer seine private Ferienwohnung ab und zu an Feriengäste vermietet, muss diese Einkünfte natürlich auch beim Finanzamt versteuern. Doch wie sieht es mit einer Gewerbeanmeldung aus? Hier findest Du die wichtigsten Infos und Tipps, was Du bei der Vermietung einer privaten Ferienwohnung beachten solltest, ohne dafür ein Gewerbe anmelden zu müssen.
Egal ob Du Deine private Ferienunterkunft zeitweise oder ausschließlich an Dritte vermietest – Du bist in jedem Fall verpflichtet, diese Einkünfte in Deiner jährlichen Steuererklärung anzugeben. Und zwar entweder als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, also Verwaltung Deines Privatvermögens, oder als Einkünfte aus einem gewerblichen Geschäftsbetrieb. Bei der Entscheidung, ob Du ein Gewerbe anmelden musst oder nicht, solltest Du einige Aspekte beachten. Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, sich von Deinem Steuerberater, Deiner zuständigen Stadtverwaltung oder Deinem Finanz- oder Gewerbeamt in dieser Sache beraten zu lassen.
Gewinnerzielungsabsicht oder nicht – das ist die Frage
Eine gewerbliche Form der Vermietung liegt in der Regel vor, wenn Du Deine Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum mit der Absicht vermietest, einen wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Hierbei ist es unerheblich, ob Du zunächst erst einmal nur Verluste einfährst. Falls Du eine oder sogar mehrere Unterkünfte regelmäßig zur Vermietung anbietest, diese professionell bewirbst und in den ganzen Prozess rund um Verwaltung, Ausstattung und Marketing eine Menge Arbeit reinsteckst, dann kann man von einem gewerblichen Zweck ausgehen. Auch die Beschäftigung von Angestellten und das Angebot von weiteren Dienstleistungen, wie z. B. Frühstück, Wäscheservice oder Fahrradverleih, sind als deutliche Hinweise auf eine gewerbliche Tätigkeit zu sehen. Laut Paragraph 14 der Abgabenordnung (AO) lässt diese Art der Vermietung einen gewerblichen bzw. wirtschaftlichen eingerichteten Geschäftsbetrieb erkennen, der auf eine maximale Auslastung des Ferienobjekts angelegt ist.
Wird eine private Ferienunterkunft hingegen nur gelegentlich Freunden oder Verwandten zu Freundschaftspreisen zur Verfügung gestellt, deutet dies nicht auf eine Gewinnerzielungsabsicht hin.
Faktencheck: Anteil der Eigennutzung und Einkommensgrenze
Relevant für die Frage, ob Du einen Gewerbeschein benötigst ist ebenfalls, ob Du die Ferienwohnung selbst nutzt oder nicht. Bei einer Vermietung von bis zu 75 Prozent der standortüblichen Vermietungstage an Feriengäste und null Eigennutzung ist die gewerbliche Absicht klar. Wenn Du Dir stets die Möglichkeit vorbehältst, die Ferienwohnung selbst zu nutzen und nur ab und zu an Gäste vermietest, muss die Selbstnutzung den Vermietungszeiten gegenübergestellt werden. Selbst wenn die Nutzung 50 zu 50 ist, ist aber nicht davon auszugehen, dass du mit der Vermietung deiner Ferienwohnung ein geschäftsmäßiges Gewerbe betreibst.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang zudem, wie hoch Deine jährlichen Vermietungseinkünfte sind. Liegen diese über der Freigrenze für Gewerbesteuer in Höhe von 24.500 Euro, dann wird Deine Vermietung automatisch als gewerbliche Tätigkeit eingestuft und ist dementsprechend gewerbesteuerpflichtig.
Was Du sonst noch wissen solltest: Zweckentfremdungsverbot und geltendes Recht
Egal ob gewerblich oder nicht – bevor Du Deine private Ferienunterkunft vermietest, solltest Du klären, ob am Standort Deiner Wohnung das sogenannte Zweckentfremdungsverbot gilt. In diesem Fall ist für eine Vermietung eine entsprechende Genehmigung erforderlich.
Darüber hinaus musst Du als Vermieter unterschiedliche gesetzliche Regelungen beachten, je nachdem, ob Du ein Gewerbe angemeldet hast oder nicht. So gilt für private Vermietungen das Mietrecht, wohingegen bei gewerblichen Vermietungen das Reiseverkehrsrecht Anwendung findet. Dies hat u. a. Auswirkungen auf die Mietkaution, die Du von Deinen Gästen verlangen kannst. Während private Mieter maximal drei Monatsmieten als Kaution hinterlegen müssen, wird im Gewerbemietrecht diesbezüglich keine Obergrenze angegeben.
Bildquelle: Adobe Stock / Dariusz Jarzabek Fotografia
